Апартаменты или квартира: что лучше приобрести
Разбираемся вместе с экспертом
В России растёт спрос на апартаменты. Особенно популярен такой вид недвижимости у тех, кто мечтает жить в престижных районах больших городов, но не в состоянии купить квартиру. Ведь апартаменты — дешевле. Какие ещё есть плюсы и минусы у апартаментов, в чём их отличие от жилой недвижимости, кому они подходят, читайте в материале.
Что такое апартаменты
С точки зрения гражданского права, апартаменты — это объект недвижимого имущества, относящийся к категории «нежилая недвижимость». Под апартаменты могут попадать разные объекты: гостиница, бывшие помещения заводов и фабрик, которые перестроили, или дом, рядом с которым нет социальной инфраструктуры.
Можно поделить апартаменты на две группы: вновь возведённые объекты, то есть те, которые построены с нуля. Как правило, при покупке с ними существенно меньше сложностей. Вторая группа: объекты после реконструкции административных и производственных зданий, зданий НИИ, торгово-офисных и др. У такой недвижимости обычно подводных камней больше.
Почему апартаменты дешевле квартиры
Стоимость апартаментов на рынке в среднем на 15-20% ниже, чем стоимость квартир с аналогичным набором потребительских свойств. Именно поэтому такой вид недвижимости привлекает покупателей. Кроме того, в больших городах апартаменты чаще всего строят в тех локациях, где приобрести квартиру сложно: цены кусаются.
В Москве можно купить только что построенные апартаменты в центре города по низкой цене. Связано это с тем, что в столице и в других крупных городах участков под застройку жилых домов в привлекательных местах практически не осталось. А вот земли с альтернативными видами разрешённого использования, в том числе с расположенными на ней гостиницами и нежилыми зданиями различного целевого назначения, ещё хватает. Многие апартаменты уникальны по своей локационной, архитектурной и эстетической ценности. Поэтому они так привлекательны.
Основная причина низкой стоимости апартаментов — низкие затраты застройщика (по сравнению с возведением жилого дома). Застройщику не надо рядом с апартаментами обустраивать территорию: возводить объекты инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.д). У девелопера нет обязанности создавать дополнительные необходимые транспортно-логистические узлы.
Сниженные затраты на строительство апартаментов обусловлены также отсутствием необходимости соблюдения санитарных норм, как при строительстве жилых домов. Нет норм по инсоляции, шумоизоляции, уборке и освещению территории, наличию парковочных мест и многих других. Также у девелопера отсутствует необходимость обязательного приобретения участка земли в собственность. Земля находится в аренде.
В чем отличие апартаментов от квартиры
| Важные вопросы | Квартира | Апартаменты |
| Регистрация | Можно | Встать на постоянный регистрационный учёт по месту жительства невозможно. Но можно встать на временный регистрационный учёт по месту пребывания сроком до 5 лет и постоянно продлевать эту регистрацию |
| Налог на имущество | 0,1 % | 0,5-2% |
| Приобретение по господдержке | Возможно, если подходят под категории, установленные государством | Нет |
| Налоговый вычет | Можно получить | При покупке апартаментов — нет. При продаже можно применить налоговый вычет в сумме средств, потраченных на приобретение объекта через минимальный срок владения — 5 лет. Однако если апартаменты хоть раз в жизни сдавали в аренду. и хозяин заявил об этом, вычет при продаже получить нельзя |
| Содержание общедомового имущества | Есть. Жильцы пользуются и распоряжаются им в соответствии с решением общего собрания собственников | Понятия общего имущества не существует. Лестница, тамбур или холл входной группы могут находиться в собственности какого-то одного физического или юридического лица или быть «бесхозными», что может повлечь за собой неприятные последствия |
| Капитальный ремонт | С 2014 года собственники квартир в России ежемесячно обязаны делать взносы на капремонт своих домов | Капитальный ремонт производится силами управляющей компании за счёт всех собственников, расположенных в здании. Сложности могут возникнуть, когда кто-то не хочет или не может осуществить платёж или не согласен с тарифами. Или вдруг управляющая компания оказалась некомпетентной или недобросовестной |
| Закон о тишине | Распространяется | Законных способов призвать к ответственности нарушителя спокойствия нет. Придётся мириться с баром, парикмахерской или спортзалом за стенкой |
Минусы апартаментов
- Выше плата за коммунальные услуги. Это связано с необходимостью самостоятельно (силами собственников) платить налог на землю, оплачивать капитальный ремонт и другие расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости — такие как вывоз мусора и освещение придомовой территории, озеленение и т.д. А также с самостоятельным устранением аварийных случаев (протечка кровли, неисправности в работе лифтов, вентиляции, электрических сетей и водоотведения и прочее.); отсутствием дотаций и льгот со стороны государства при сравнении с дотациями, предоставляемых собственникам жилья при оплате коммунальных услуг.
- В непосредственной близости к объектам могут быть расположены неблагоприятные объекты. Например, ЛЭП или крупные транспортные магистрали. Для объектов жилого фонда их расположение регулируется органом местного самоуправления при выдаче разрешения на строительство.
- Риск, что апартаменты будут изъяты по решению суда. Изъять квартиру, если она является единственным жильём, нельзя.
- Риск полной потери апартаментов. Он возникает, если здание будет снесено, как самовольно возведённое и/ или реконструированное без разрешения.
Например, департамент городского имущества Москвы инициировал множество исков о сносе зданий, где были расположены апартаменты, потому что их реконструкция была произведена без соответствующего разрешения, и постоянное проживание людей полностью противоречит виду разрешённого использования земельного участка и/или является опасным для жизни и здоровья по санитарным нормам.
Плюсы апартаментов
- Стоимость. Она на 15—20% ниже, чем на объекты с аналогичными потребительскими свойствами, находящимися в жилом фонде. Например, при средней цене квартиры в 10 миллионов рублей, апартаменты будут стоить на два 2 миллиона дешевле.
- Полное отсутствие необходимости согласовывать любую перепланировку. Чего нельзя сказать о квартирах, там процедура согласования достаточно длительная и сложная: много ограничений и табу.
- Локация некоторых апартаментов является уникальной. Возможность приобрести квартиру в престижном районе часто отсутствует.
- Доходы от сдачи в аренду апартаментов существенно выше. Это связано с тем, что сами апартаменты стоят дешевле и могут находиться в центре города.
Подводя итог всему вышесказанному, не могу не удержаться от тривиального клише: «У любой медали две стороны». Так и у апартаментов есть свои плюсы и минусы. Со своей стороны могу заключить, что апартаменты более целесообразно покупать молодому, активному, юридически грамотному слою населения, у которых не стоит вопрос с пропиской, которые захотят и смогут учесть все особенности владения апартаментами. Квартиры же являются более консервативными для приобретения. Там меньше эксплуатационных рисков, ниже расходы и меньше неприятностей, связанных с владением. Я, как эксперт, занимающийся уже 24 года экспертизацией сделок с недвижимым имуществом и инвестициями в недвижимость, особенно рекомендую при покупке апартаментов, впрочем, как и при покупке любой недвижимости, обязательно обращаться к профессионалам. Так вы сможете нивелировать все риски и подводные камни, связанные с покупкой апартаментов, защитить свои средства от потери и/или значительно приумножить свой капитал.
